Del desarrollo público al privado  

Diseño urbano

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El Proyecto de Vivienda de Mubarak y el Proyecto de Vivienda del Futuro: proyectos gubernamentales de vivienda en Egipto 

Tanto el Proyecto de Vivienda de Mubarak como el Proyecto de la Vivienda del Futuro en Egipto se llevaron a cabo utilizando el principio de «Eltakaful El- Egtemaie», un valor cultural local en el que se movilizan recursos de grupos capaces para apoyar a los grupos desfavorecidos.  

Iniciado en 1996 y finalizado en diciembre de 2000, el proyecto de viviendas para jóvenes de Mubarak comprende 70.000 unidades distribuidas en 15 ciudades egipcias. Con una densidad máxima de 120 personas por acre y una altura de cinco pisos, los diseños permiten amplias zonas verdes, plazas de aparcamiento y servicios sociales, y han costado 2.750 millones de EGP (500 millones de dólares). El gobierno ofreció préstamos blandos de 15.000 EGP (2.730 dólares) por unidad, pagaderos a lo largo de 40 años a un tipo de interés del 5%, siendo los principales beneficiarios del proyecto los jóvenes. En efecto, los jóvenes tienen especiales problemas de asequibilidad a la hora de adquirir una vivienda; los ingresos son menores para los que se han incorporado recientemente al mercado laboral y todos han tenido menos tiempo para ahorrar para la cuota inicial.  

El Proyecto de Vivienda del Futuro, lanzado en marzo de 1998, preveía la construcción de 70.000 unidades en tres fases a lo largo de seis años. La primera fase, de 15.000 unidades, se completó en 2001; el sector privado asumió el 50% del coste y el gobierno el resto. También se ofrecieron préstamos blandos: 14.000 EGP (2.550 USD) por unidad, pagaderos en 40 años, a un tipo de interés del 5%.  

Programa de Desarrollo Integrado de la Vivienda de Etiopía (IHDP) 

  4.1

Ante la considerable escasez de vivienda actual y futura, el gobierno etíope ha puesto en marcha un ambicioso programa de vivienda asequible dirigido a los hogares de ingresos bajos y medios: El Programa Integrado de Desarrollo de la Vivienda (IHDP) pretende construir 400.000 viviendas, crear 200.000 puestos de trabajo, promover el desarrollo de 10.000 micro y pequeñas empresas y mejorar la capacidad del sector de la construcción.  

Dirigidos por el Ministerio de Obras y Desarrollo Urbano, los proyectos del IHDP implican la construcción de viviendas en condominio y la infraestructura asociada en terrenos «baldíos», predominantemente en la capital, Addis Abeba. La tipología de condominio permite las altas densidades que se requieren en este tipo de suelo urbano, así como reducir el coste por unidad de la provisión de infraestructuras. Hay una mezcla de tamaños de unidades para acomodar diferentes niveles de ingresos y necesidades de los hogares: unidades de estudio y unidades de uno, dos y tres dormitorios. Las unidades de condominio se asignan a los habitantes de los asentamientos informales a través de un sistema de lotería pública, que ha demostrado tener un exceso de suscripciones debido a la alta demanda de las unidades. La financiación de la vivienda para los hogares la proporciona el Banco Central de Etiopía. A partir de 2010, el IHDP ha dejado de centrarse en los terrenos periféricos abandonados para desarrollar viviendas en condominio en los asentamientos informales del centro de la ciudad que ya no se pueden reparar y requieren una mejora.  

El IHDP ha conseguido estimular la economía, mejorar las condiciones de vida de miles de etíopes y mejorar el funcionamiento del mercado de la vivienda de alquiler.  

Sin embargo, siguen existiendo desafíos que deben ser abordados. La asequibilidad sigue siendo un reto importante, especialmente para los hogares encabezados por mujeres, muchas de las cuales no pueden permitirse el pago inicial para asegurar la financiación de la vivienda. En los centros urbanos hay que mejorar los procesos de consulta e indemnización para evitar los desalojos forzosos y mejorar la transparencia.  

También existen importantes oportunidades para mejorar el diseño y la construcción de los edificios de condominio para que estén más en sintonía con las prácticas culturales locales, así como para mejorar su sostenibilidad medioambiental.  

Habida cuenta de que el sector de la vivienda en Etiopía era hasta ahora descoordinado e ineficaz, el Programa de Desarrollo Integrado de la Vivienda se perfila como una herramienta exitosa para la entrega de viviendas asequibles a gran escala. Es importante destacar que el programa no es sólo un programa de vivienda, sino también un programa de generación de riqueza para los hogares de bajos ingresos. Su éxito radica en su carácter integrado, entendiendo la vivienda como parte de un sistema social, económico y político integrado, que tiene la oportunidad de mejorar en gran medida las condiciones de vida y la capacidad económica de todos los sectores de la sociedad.  

La experiencia de Etiopía demuestra la importancia de la voluntad política y la capacidad institucional para abordar el tema de la vivienda asequible. El sector de la vivienda del país es un ejemplo pertinente de que la «habilitación de los mercados» ha demostrado ser simplemente inadecuada para estimular la producción de viviendas asequibles. Los gobiernos deben asumir un papel de liderazgo en la dirección de la planificación urbana y el desarrollo de la vivienda si se quiere lograr una vivienda asequible a escala, contribuir al crecimiento económico y llegar a los hogares de bajos ingresos.  

Asociación público-privada: Orascom Housing Communities de Egipto 

En 2006, el Grupo Orascom, uno de los mayores grupos empresariales de Egipto, creó Orascom Housing Communities (OHC). El objetivo era construir viviendas asequibles en las ciudades egipcias en el marco de un programa gubernamental que subvencionaba terrenos no preparados en las nuevas ciudades para promotores e inversores con la condición de que construyan en el terreno un número acordado de unidades para los hogares con menos ingresos.  

El programa estrella de Orascom es Haram City, que consta de 50.000 unidades que se construirán entre 2006 y 2013 en 8,4 millones de m2 de terreno en la ciudad del “6 de octubre”, a 20 kilómetros al oeste de El Cairo. El grupo objetivo son los hogares con ingresos mensuales inferiores a la media (2.500 EGP, 438 USD). En la primera fase, el tamaño de las casas oscilaba entre 38 y 63 m2 y las unidades se ofrecían en régimen de alquiler/compra durante 10 a 15 años en condiciones financieras favorables. Para reducir los costes de construcción, OHC utiliza muros de carga y una tipología de vivienda compacta de cuatro unidades por bloque de dos plantas que se adapta bien a las condiciones climáticas del desierto. Los subsidios del gobierno para las familias con menores ingresos (hasta el 15% del coste de la vivienda) se ofrecen como sumas globales por adelantado, reduciendo los pagos iniciales para facilitar el acceso de las familias jóvenes. Además, la OHC está creando un plan de microfinanciación para ayudar a las familias con menos ingresos a pagar la cuota inicial requerida.  

Un plan especial puede ayudar a los residentes que tienen dificultades financieras y no pueden pagar las cuotas de la hipoteca. Para anticiparse a estos problemas, los hogares pueden mudarse primero a unidades más pequeñas que les resulten asequibles y pueden cambiar a unidades de alquiler menos caras si persisten las dificultades. Como parte del proyecto, OHC construye instalaciones comunitarias de apoyo, incluyendo escuelas, un hospital, zonas comerciales, un complejo de cines, clubes deportivos y guarderías, que se gestionarán en cooperación con el Gobierno egipcio y/o organizaciones no gubernamentales. Además de este enfoque integral del desarrollo de viviendas para hogares de bajos ingresos, Orascom hace hincapié en la sostenibilidad, las mujeres y los jóvenes. Las aguas residuales se recogen y reciclan para regar las zonas ajardinadas y el espacio abierto central, así como otras zonas «verdes» más pequeñas, campos deportivos y parques infantiles.  

Además, OHC se ha asociado con el Fondo Social para el Desarrollo, comprando productos a pequeños empresarios patrocinados por el Fondo, y ha abierto tres centros de formación para jóvenes. La OHC también ha creado el centro «El Amal» para ofrecer un refugio seguro a los niños de la calle, y un centro para el desarrollo de habilidades de las mujeres, ambos gestionados por organizaciones benéficas. Aunque los resultados iniciales parecen positivos, Haram City es un proyecto relativamente nuevo y, por tanto, los efectos a largo plazo están por ver. Es de vital importancia seguir controlando la asequibilidad y la accesibilidad de este tipo de viviendas para los sectores de bajos ingresos. No obstante, el proyecto demuestra las oportunidades de la asociación público-privada para ofrecer terrenos, viviendas e infraestructuras a gran escala.  

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