Regulación y controles del sector  

Propiedad y tenencia

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Regulación del alquiler de corta duración: casos de la región de la CEPE 

El alquiler de corta duración (STL, siglas en inglés) ha crecido rápidamente a medida que las nuevas plataformas digitales han puesto en contacto a los proveedores locales de alojamiento con el mercado turístico mundial. Esto ha causado numerosos problemas a las ciudades, a sus mercados de la vivienda y a los residentes locales. Un examen reciente de las medidas adoptadas por once ciudades de distintos países identificó tres categorías de respuestas al aumento del STL:  

  1. Los regímenes permisivos que permiten y fomentan el alquiler a corto plazo pueden encontrarse, por ejemplo, en Londres y Phoenix;  
  2. Sistemas de notificación y restricción, como los de París, que regulan el STL;  
  3. Los regímenes prohibitivos y los que impiden el uso de viviendas para el alquiler a corto plazo, por ejemplo, en Ámsterdam, Berlín, Barcelona y Nueva York.  

En Estados Unidos se han aplicado diversos enfoques en diferentes ciudades. Por ejemplo, la ciudad de Nueva York trata de detectar las estancias ilegales y persigue a los huéspedes que violan los alquileres mínimos de 30 días. La ciudad de San Francisco exige a los huéspedes de viviendas de alquiler vacacional de corta duración que se registren en el municipio, que a su vez intenta limitar los alquileres de corta duración a períodos cortos, siempre que los propios huéspedes residan en la vivienda al menos 275 días al año. En Portland (Oregón), el código urbanístico local exige que las viviendas estén ocupadas por el huésped y se utilicen al menos 270 días al año. También limita al 25% la proporción de viviendas de los bloques de apartamentos que pueden alquilarse a corto plazo.  

Ámsterdam ha introducido la prohibición de los «alquileres vacacionales» -casas enteras sin la presencia del propietario, en contraposición a las habitaciones en casas con el propietario presente- en tres barrios del centro de la ciudad y está estudiando su ampliación a barrios circundantes. En Ámsterdam se ha establecido un límite anual de 30 noches para los alquileres vacacionales y en Berlín de 90. En ambas ciudades se exige un registro o un permiso.  

Sin embargo, en casi todas las ciudades, son las administraciones locales, y no las plataformas de alquiler a corto plazo, las que se encargan de garantizar el cumplimiento de la normativa.  

Esto ha requerido importantes recursos y ha probado ser a la vez difícil y oneroso para algunas ciudades de gran atractivo turístico.  

Aunque los efectos del STL se sienten principalmente en las ciudades, las decisiones políticas y los casos judiciales, tanto a nivel nacional como de la UE, afectan fuertemente a las posibilidades de regulación. En 2019, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) publicó un dictamen en el que consideraba que las plataformas de alquiler de viviendas a corto plazo eran proveedores de servicios digitales, por lo que quedaban exentas de la regulación de las agencias inmobiliarias. Sin embargo, una decisión más reciente respaldó a las ciudades al confirmar que la regulación del STL puede considerarse una medida para frenar la escasez de viviendas.  

Gravar las viviendas vacías en función de los ingresos potenciales por alquiler en Francia

Francia tiene una amplia experiencia en el desarrollo y la aplicación de impuestos sobre las viviendas vacías, que animan a los propietarios a reintroducir las viviendas vacías en el mercado de la vivienda en las zonas donde hay una demanda no cubierta, con el fin de mejorar el acceso, especialmente de los hogares con bajos ingresos. Introducido en 1998, el impuesto sobre las viviendas vacías francés se aplica a todas las viviendas habitables que han estado vacías durante más de dos años, pero las viviendas públicas estaban exentas en 680 grandes áreas urbanas. El impuesto estaba relacionado con la renta anual potencial que podía producir la propiedad, inicialmente a un tipo del 10% del valor del alquiler durante el primer año en que se debía pagar el impuesto (después de dos años de no ocupación), aumentando al 12,5% para el segundo año (3-4 años de no ocupación) y al 15% después de cuatro años de no ocupación. Desde entonces, el impuesto sobre las viviendas vacías se ha ampliado sustancialmente en su aplicación y se ha aumentado su tipo.  

Las investigaciones sobre la aplicación del impuesto han revelado que éste influyó en el comportamiento de los propietarios de viviendas vacías, que las convirtieron en primera residencia y redujeron la tasa de no ocupación en un 13% durante cuatro años, con resultados más importantes en las zonas de alta ocupación. El impuesto supuso un descenso del 13% en las tasas de desocupación entre 1997 y 2001, especialmente entre las viviendas vacías de larga duración, y la mayoría de las unidades vacías se convirtieron en primera residencia.  

En 2013, el impuesto sobre las viviendas vacías se reforzó sustancialmente. La duración de la no ocupación libre de impuestos se redujo a un año, y el tipo impositivo comenzó en el 12,5% de los ingresos potenciales por alquiler y aumentó al 25% en los años siguientes a la desocupación de la propiedad. El gobierno también estableció la obligatoriedad del impuesto para los municipios con más de 50.000 habitantes.  

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